Perguntas frequentes

As delimitações da área urbana, ou de expansão urbana, são determinadas por lei municipal. Portanto, é comum uma área rural passar a pertencer ao perímetro urbano de uma cidade. Para regularizar, é necessário um requerimento escrito da parte interessada, com firma reconhecida, acompanhado de Certidão da Prefeitura Municipal comprovando a descaracterização do imóvel de rural para urbano, com base em lei municipal.

 O modo mais comum da extinção do usufruto é pela morte do usufrutuário. Neste caso, a parte interessada deverá apresentar requerimento escrito, com firma reconhecida, acompanhado da Certidão de Óbito do usufrutuário e o comprovante do pagamento das taxas. Após, deverá ser feita a averbação do cancelamento do usufruto, transformando a propriedade em plena a favor do nu-proprietário.

Nas doações é comum a reserva do usufruto aos doadores. A reserva do usufruto poderá ser vitalícia ou não.

A doação de imóveis dos pais aos filhos é muito comum. Também é comum os pais fazerem verdadeiras "partilhas em vida" a seus filhos. É necessário a apresentação da documentação dos imóveis, ao tabelião, em qualquer cartório de Notas, para que seja elaborada a escritura pública de doação,e, logo após, levada a registro no Ofício do Registro Imobiliário da Comarca.

Os desmembramentos mais comuns, também chamados de desdobros, são aqueles em que o proprietário divide o seu imóvel em dois ou três. Neste caso, basta apresentar requerimento escrito, com firma reconhecida, acompanhado de Certidão da Prefeitura Municipal, comprovando a aprovação do desdobro, bem como constando as divisas, medidas e confrontações das áreas desmembradas. 
Também existe o desmembramento, em que é feita a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, ou seja, a via de circulação (Rua ou Av.) pavimentada ou não, desde que não implique em abertura de novas vias ou modificação da existente. Neste tipo de desmembramento, deve-se observar a lei 6.766/79 e suas alterações posteriores - Lei de parcelamento do solo urbano.

Na separação, a partilha de bens não é obrigatória, sendo facultativa ao casal quando da decretação da separação. No divórcio, a partilha se torna obrigatória. O Poder Judiciário, expedirá um Formal de Partilha, que deverá ser registrado no Registro de Imóveis, em que será atribuído a quem ficará pertencendo cada imóvel. Acontece também, do Poder Judiciário expedir Mandado, para as averbações e/ou registros necessários.

 Quando há um casamento, tem que se escolher um regime de bens. Os regimes podem ser: Regime da comunhão parcial de bens; Regime da comunhão universal; Regime da separação de bens; e o Regime de participação final nos aquestos. É grande a influência do regime de bens, devendo estar averbado no Registro de Imóveis. 

O regime da comunhão parcial de bens, no direito brasileiro é o regime legal, aquele em que não se escolhendo outro, será o que vai prevalecer no casamento civil. Este é um regime em que só se comunica, ou seja, fica pertencendo ao casal, os bens adquiridos após o casamento. Neste regime os bens adquiridos anteriormente ao casamento não se comunicam. 
No regime da comunhão universal de bens, ficam em comunhão todos os bens adquiridos anteriormente, como os adquiridos após o casamento. Foi durante muitos anos o regime legal. A característica mais marcante é a de que cada um dos cônjuges possui a metade de todos os bens móveis e imóveis. 
O regime da separação de bens, é o regime em que os patrimônios são distintos, ou seja, completamente separados. Cada um irá ter a posse e a administração dos seus próprios bens. 
O regime de participação final nos aquestos, no qual cada cônjuge possui patrimônio próprio anterior ao casamento e tem direito, à época da dissolução da sociedade conjugal, à metade dos bens adquiridos após a união.

Com o casamento, há alteração do estado civil, com influência no direito de propriedade, devendo ser averbado. Para a averbação é necessário um requerimento escrito, da parte interessada, com firma reconhecida, acompanhado de uma cópia da Certidão de Casamento.

 Atualmente, o regime de bens oficial é o da comunhão parcial. Neste regime, todos os imóveis adquiridos anteriormente ao casamento, não ficarão em comunhão com o futuro cônjuge, continuarão pertencendo exclusivamente a seu dono. Caso seja escolhido outro regime de bens, por exemplo, o da comunhão universal de bens, todos os bens adquiridos anteriormente ao casamento, passarão a pertencer ao casal.

Estes casos, normalmente se dão por integralização ou incorporação. Deverá ser feita alteração no contrato social, e logo após, registrado ou averbado, conforme o caso, no Registro Imobiliário. Nos termos do art. 35, inciso VII da Lei 8.934/94, a alteração contratual deverá conter a descrição do imóvel, o número do registro e a outorga marital.

Caso a pessoa tenha interesse em continuar com a pessoa jurídica, o primeiro passo é a alteração contratual. Comprando as quotas, no caso de Ltda, estará adquirindo também parte do capital imobilizado da empresa. A partir da lei 8.934/94, art. 64, todos os contratos sociais (Ltda ou S/A) serão documentos hábeis para a transferência e averbação no Registro de Imóveis. 
Caso a pessoa tenha interesse em ter este imóvel em seu nome, pessoa física, é o caso de uma alienação comum, ou seja, a pessoa jurídica vende o imóvel à pessoa física, através de uma escritura pública, que deverá ser levada a registro no Registro Imobiliário da Comarca.

O caso é de ampliação de construção e também deverá ser averbada no Registro de Imóveis. Para a averbação da ampliação é necessário um requerimento escrito, firmado pelo interessado, com firma reconhecida, acompanhado dos seguintes documentos: Certidão da Prefeitura Municipal comprovando a ampliação; Carta de Habitação ou Habite-se;e, a Certidão Negativa de Débitos para com o INSS.

 As construções só podem ser averbadas, se o proprietário já possui o lote ou o terreno registrado em seu nome. Para a averbação de uma construção é necessário um requerimento escrito, firmado pelo interessado, com firma reconhecida, acompanhado dos seguintes documentos: Certidão da Prefeitura Municipal comprovando a construção; Carta de Habitação ou Habite-se;e, a Certidão Negativa de Débitos para com o INSS. Esta última poderá ser dispensada, se a construção foi feita sem mão de obra assalariada, nos termos da lei, e até 70m2 de construção, devendo o proprietário assinar declaração específica para este fim.

 A certidão vintenária, é a certidão emitida pelo Registro de Imóveis, comprovando o tempo do domínio do imóvel registrado, como sendo superior a 20 anos.

 O ITR é um imposto territorial rural, administrado pela Receita Federal e a apresentação dos 05 últimos exercícios, possibilita a transferência dos imóveis rurais e permite os financiamentos bancários. O INCRA hoje em dia, apenas emite o CCIR do terreno rural, que é obrigatório.

O IPTU é um documento relativo somente ao pagamento do imposto predial e territorial urbano. É apenas um imposto, e não vale como documento, ou seja, não comprova que quem pagou é o dono do imóvel. No direito brasileiro, é quem figura como proprietário no Registro de Imóveis, é que é o dono.

Dos registros, uma vez feitos no Registro Imobiliário da Comarca onde se situa o imóvel, podem ser extraídas cópias, que tem o nome de Certidão. A Certidão é o ato pelo qual se dá o testemunho de um fato ocorrido. As certidões podem ser tiradas na forma que as leis prevêem, tendo forma própria e se distinguem das outras espécies de cópias de documentos.

 O sistema brasileiro é composto de duas fases. Na primeira fase, as partes contratantes procuram um Cartório de Notas, para que seja feita a escritura pública, que é um contrato público. A segunda fase, é a apresentação desta escritura pública ao Registro Imobiliário da Comarca, que através do registro, transfere o domínio, ou seja, modifica o direito jurídico-real a favor do adquirente.: O sistema brasileiro é composto de duas fases. Na primeira fase, as partes contratantes procuram um Cartório de Notas, para que seja feita a escritura pública, que é um contrato público. A segunda fase, é a apresentação desta escritura pública ao Registro Imobiliário da Comarca, que através do registro, transfere o domínio, ou seja, modifica o direito jurídico-real a favor do adquirente.

Para utilizar os recursos da conta vinculada do FGTS na aquisição de moradia própria o proponente deve atender os seguintes pré-requisitos:

• Contar com no minimo de tres anos, considerando todos os periodos de trabalho, consecultivos ou não, sob o regime do FGTS;
• Não ser titular de financiamento imobiliario ativo, concedido no âmbito do SFH, em qualquer parte do Térritorio Nacional;
• Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, cessionário, usufrutário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado:

             a) no mesmo municipio do exercicio de sua ocupação laboral principal, incluindo os municipios limitrofes ou os municipios integrantes da mesma                             Região Metropolitana, nem;

             b) no mesmo municipio de sua residencia, incluindo, os municipios limitrofes ou municipios integrantes da mesma Região Metropolitana.